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长三角楼市解冻路线图

2019年03月01日20:00   来源:经济观察报
摘要:?楼市投资客张风终于在2019年2月盼来了楼市政策松动。多年来,张风在天津、安徽等地投资房产,获利甚丰。近年由于限购政策,出手机会较少。

楼市投资客张风终于在2019年2月盼来了楼市政策松动。多年来,张风在天津、安徽等地投资房产,获利甚丰。近年由于限购政策,出手机会较少。

2018年,张风通过人才落户政策将户口迁到杭州,从而获得一张杭州的购房资格证。落户不久,张风在萧山科技城买下了一套大户型商品房,由于有过贷款纪录,他的房贷需要按照二套房计算。

2018年以来,杭州房贷利率一路走高,二套房普遍上浮20%-25%。拥有多年投资经验的张认为杭州房贷利率过高,而市场一路下行,利率政策可能会有所松动,因此他迟迟拖延,不肯去办理房贷。

2018年底,杭州部分银行二套房贷利率上浮幅度由25%下调到20%,销售催他尽快办理按揭。在销售和银行的反复催促下,春节前张风将按揭材料交了上去。2月中旬,他接到了通知,利率上浮10%,条件是张风必须购买银行20万元3年期理财产品。

此前张风已在这家银行购买过理财产品,所以拒绝了这一条件。几天之后,银行业务经理告诉他,可以申报上浮10%利率。虽?#24509;?#19968;利率已经足够低,但张风坚信杭州房贷利率还会走低。

在他看来,利率松动意味着政策松动,对于购?#31354;?#26469;说,房贷是家庭支出主要部分,如果房贷成本降低,“暗示你可以进?#26032;?#25151;了,2009年我在天津买房的时候,利率打七折,所以就赶紧抄底了。”

张风只是近期楼市投资客的一个缩影。2月以来,长三角的杭州、南京、合肥、常州、宁波多个主要城市的楼市政策的出现不同程度变动,包括落户条件的放宽、限价政策的放松、房贷利率下调等。

绿都地产集团营销负责人成军表示,目前长三角部分城市楼市调控政策的确出现趋势性放松。但全面放开可能性非常小,更多是在落户、社保层面。“我认为接下来最有可能放松的会是限售政策以及贷款利率的下调。”

房产研究和评论专家丁建刚则强调,按照目前趋势,会有更多的城市跟进:“去年底中央经济工作会议确定的分城施策是一个基本原则。”

利率下降

一直以来,杭州楼市都表现十分突出,在其它城市成交量大幅下滑情况下,杭州都保持了一定活跃度。

2018年上半年,杭州房贷一路上扬,首套房利率最高上浮15%-20%;下半年以来,大多数上浮10%-15%,二套房15%-20%。2019年2?#36335;?#20197;来杭州房贷下调明显,广发银行和建设银行等首套房贷利率上浮8%。如果搭配购买银行理财产品,利率议价空间更大。

杭州萧山某楼盘销售人员对经济观察报透露,其所在楼盘的合作银行,目前首套利率可做到上浮5%,二套上浮10%。

在杭州400公里以外的合肥,刘心许遭遇了和张风类似的“?#20197;恕薄?#24456;早之前,刘心许在合肥购买了一套50多平米的二手房,2018年她决定换房,将原来的房子卖掉凑齐了首?#19969;?/p>

2018年10月刘心许在合肥蜀?#28966;?#20080;了一套90平米?#36335;浚?#30001;于有贷款纪录但结清了贷款,按照当时合肥政策,她属于“首套二贷?#20445;?#39318;付四成,房贷利率上浮30%。11?#36335;?#21435;银行办理贷款,被告知首付提高到五成才能放贷,刘心许决定等一等再办理。

2月中旬,她?#25317;焦?#21830;银行合肥银河支行信贷部通知,2月14号之后政策变了,因为结清了贷款,属于“首房首贷?#20445;?#39318;付依然四成,利率则是按照首套房利率计算,仅上浮20%,即5.88%。次日刘心许便办好了贷款手续。

目前合肥部分银行首套房贷利率普遍上浮20%,二套房贷利率普遍上浮20%-30%,高于同级别城市。但经济观察报了解到,近期合肥部分银行将对首套房贷结清的客户,执行首套房贷政策。

显然,刘心许成为合?#21490;?#36151;利率调整后第一批购?#31354;摺?/p>

不仅仅是杭州和合肥,长三角越来越多的城市在房贷利率上出现松动,议价空间增大。一家房企营销总透露,旗下苏州项目合作银行为交通银行,原来二套房贷普遍上浮20%-25%,目前可以沟通到上浮18%甚至更低。“虽然目前下调幅度不是很大,但起码有沟通的余地了。”

限价松动

在部分长三角城市,限价政策?#37096;?#22987;悄然放松。

2月20日,杭州地王项目绿城建发沁园拿到了54000元/平方米的销售均价,创下区域房价新高。2018年该项目第一次开盘均价为49500元/平方米。这意味着现在每平方米涨了4500元。

2018年项目开盘时恰逢杭州限价最严厉之际,在售楼盘均价被限制在50000元以内。作为一个地王项目,沁园项目楼面价是40766元/平方米,第一次开盘你价格与楼面价差价只有七千多元。

按照此前杭州的限价政策,新开楼盘的均价不高于上一期均价,本次沁园项目开盘,不仅打?#23631;?#21306;域限价,同时也高于上一次开盘均价。?#23433;?#20165;仅是沁园一个楼盘,去年12?#36335;?#20197;后,?#34892;?#39640;价地项目或多或少突?#23631;?#38480;价。”双赢机构董事长章惠?#32426;嘎丁?/p>

一家杭州开发商营销管理人士对经济观察报表示,目前杭州限价松动主要体现在像沁园的高价地项目上,“今年杭州一大批高价地上市,不可能都亏本卖,对高价地放开一点,对于?#22270;?#22320;、刚需盘,限价还在严格执行。”

章惠芳表示,从限价变化可以看出杭州楼市调控有一定放松迹象,“市场相对低迷,观望情绪浓厚,开发商拿地也不积极,这是放松的背景。但杭州是精准调控,不是全面突破,老盘老办法,新盘新办法,一盘一策。”

杭州隔壁的南京同样因为限价放松颇受关注。2月中旬,南京中海城南公馆开盘,洋房均价37000-39000元/平方米,小高层均价35000-37000元/平方米。此前南京限价执行“一刀?#23567;?#25919;策,中海城南公馆所在的城南板块,要求不超过3.5万元/平方米。

此外,江宁区域要求价格不超过3万元/平方米,河西南区域所有项目不超过3.5万元/平方米。据不完全统计,包括中海城南公馆在内,目前南京至少有6个楼盘预售价格突破区域限价,主要为改善型项目。

2月26日南京市发改委发布了《南京坚持房价稳控政策不动摇》文件。南京市发改委表示,?#36335;?#28304;价格高是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系,?#28909;?#21516;区域、同?#20998;?#24773;况下,多层住宅价格一般高于高层住宅价格;同区域、同类型情况下,装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。

南京市发改委还强调,南京市将继续贯彻中央关于坚决遏?#21697;?#20215;上涨的重要决策,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控政策不动摇,力度不放松。

作为营销负责人,成军能第一时间了解到政策变化。他透露,在和地方政府接触的过程中,?#32933;?#24863;受到了放松的迹象:“原来南京有的项目限价管控比较严,近期去沟通发现空间加大了,当然不止我们一家遇到这一情况,杭州限价也是铁板一块,现在也有了沟通余地。”

吸引人才

一些长三角城市还通过放宽落户条件等政策,在吸引人才的同时,也客观上释放了一定楼市需求。2月11日,江苏常州发布人才落户新政,进一步放宽购房落户条件:社保满1年,就业居住满5年可落户。

常州新政不仅取消了购房迁入房屋面积不小于50平方米、迁入后人均居住面积不小于25平方米的限制;同时也取消子女与?#25913;赶?#20114;投靠且迁入后人均居住面积不小于25平方米的限制。

今年3月1日起,南京将施行新积分落户办法。相较于此前的规定,新办法最大的区别在于社保放松,此前南京规定累?#24179;?#32435;城镇职工社会保险不少于24个月,现有规定在本市合法稳定就业且近2年内连续缴纳社会保险。

2月27日,宁波市公安局就调整完善户口迁移政策公开征求意见,该意见稿进一步放宽了落户条件,除了放宽人才落户、居住就业落户和?#36164;?#25237;靠落户条件外,还新增了投资购房落户,商业用房也可落户。

丁建刚直言,城市户籍的大幅度放宽,?#29575;?#19978;就是对外地人限购的某种放松。

刺激市场

政策的松动总能第一时间挑动市场敏感的神经。

成军透露,绿都时刻监测市场?#20174;Γ?#36817;期从一线反馈来的数据和现象都?#24471;?#24066;场开始发生变化,特别是苏州、杭州、合肥等地,变化较大。“一个是来访量比以前多了,比春节前增长40%甚至50%,第二是客户买房有一些紧迫性和?#21482;?#24615;。限价取消、房贷利率变化等政策变动,带来了预期,对客户购房意?#24863;?#25104;刺激。”成军分析说。

但他也强调,一些城市成交量还未出现太大反弹,近期市场变化主要是春节后购房意愿阶段?#21592;?#28608;发带来的。作为营销人员,他对上半年市场仍然持谨慎态度:“我觉得上半年市场基本面不会有太大变化,预计下半年市场基本面会更好。”

前述杭州萧山楼盘销售人?#23458;?#38706;,其所在楼盘2018年下半年第一次开盘,因认购人数不足“流摇”。2?#36335;?#20197;来开始发生变化,“现在工作日一天的销售套数都快赶上去年一周的了,周末根本忙?#36824;?#26469;,经常晚上10点下班,做IT(看房人职业)的都下班太晚。”“你看,?#24213;?#21448;卖掉了一套。”在采访间隙,他向记者展示了项?#32943;?#21806;大群的即时信息,一套129平米的住宅成功售出。

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